1 外墙常见渗漏部位与成因分析
1.1 钢筋混凝土框架结构填充墙的渗漏
框架填充墙渗漏主要发生在填充墙与框架梁、柱的接合部位，特别是顶楼屋面梁底与砌体顶面接触处，是裂缝和渗漏的多发部位。这是因为混凝土和砌体两种材料的温度线膨胀系数不同，另一方面屋面梁底与砌体接触处既无钢筋连接，又不易填嵌密实，设计时墙面粉刷未采取满铺镀锌钢丝网等措施，在外界温度、湿度变化、砌体收缩等因素的不断作用下，在接合部位就会产生裂缝，形成渗水通道。此外，外墙使用断裂或有裂缝的砌块，内外墙交接处未同时砌筑，灰缝饱满度低或存在假缝、透明缝，填充墙在近梁底、板底时未停滞15天后补砌，而一次性砌至梁底、板底；框架柱与墙的交接处未预先留缝等都是形成框架填充墙渗漏的主要原因。
1.2外墙抹灰层的渗漏
设计时抹灰面层未设置分格缝；未按设计要求掺入抗裂纤维；抹灰砂浆中所用的砂未经筛选，含泥量较大，颗粒较细；墙面平整度差，造成外墙抹灰层厚度太厚，薄厚不均；墙体砌筑完成后停滞时间较短；施工时没有对墙面浇水湿润，也未按规范分层粉刷或者分层粉刷时间间隔太短；冬期施工时抹灰层初凝前受冻；不同材料基体交接处，未采取抗裂措施或各基体间的搭接宽度不够；找平层材料不具有防水性；上述情况使抹灰层出现的大量的裂缝，引起渗漏。
1.3外墙窗框周边的渗漏
外墙窗框渗漏主要集中在窗框周边与外墙接合部位，尤其以窗台的渗漏最为严重。主要原因是施工人员不熟悉地方行业标准，没有掌握《铝合金门窗技术规程》（江苏省工程建设标准DGJ32/J07-2005）的安装要领。主要表现在：窗洞四周墙体凹凸不平，洞口尺寸不满足安装要求，砂浆嵌填不密实是主要原因。
2 外墙渗漏的防治对策
2.1必须重视外墙防水设计，强化防水理念
设计时首先要明确外墙防水的原则，主要是减少结构主体变形的影响。其次是解决外墙温变裂缝。另外还要对墙体各变化部位设计细部构造措施。
2.2 严格控制外墙施工质量，把裂缝消灭在首道环节
为保证外墙砌体质量，《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002）规定：砌筑用砖和砂浆的质量及强度等级必须符合设计要求；施工前砌块应提前2d浇水湿润。施工时所用的砌块的产品龄期不应小于28天；墙体砌筑时灰缝的厚度、饱满度及墙体的垂直度和平整度均应符合规范要求；砌块要错缝搭砌；墙体转角处和纵横墙交接处应同时砌筑，临时间断处应砌成斜搓；构造柱与墙体的连接处应砌成马牙槎，马牙槎应先退后进；框架填充墙砌体与梁接合部位必须按设计与构造要求配置拉结筋，预留的拉结筋应位置正确；框架梁或板底与墙体顶面接触处应待墙体自然沉降稳定并至少间隔7天后，再用斜砖挤浆封堵密实。此外，江苏省《住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32/J16-2005）还规定：砌筑砂浆宜优先用预拌砂浆，预拌砂浆的性能应满足江苏省工程建设强制性标准《预拌砂浆技术规程》DGJ32的规定。加气混凝土、小型砌块等砌筑砂浆宜使用专用砂浆。
2.3重视外墙抹灰层施工质量，弥补上道工序的质量缺陷，防止新裂缝的产生
外墙抹灰工程施工前，必须对基层加以适当处理，使其表面粗糙，以增加抹灰层与基层的粘结性，还要消除基层表面的灰尘污垢，填平孔洞和沟槽，对于过分干燥的基层需洒水适当湿润，以防抹灰层滑落。对于不同用料的基层交接处应加铺金属网，以防抹灰层因基层温度变化膨胀不同而产生裂缝。对于砖砌体基层，必须考虑砌体充分沉降后，再进行抹灰层的施工，以防基层沉降拉断抹灰面。另外抹灰工程的面层不得有裂缝、脱层、空鼓等现象。外墙门窗洞口、雨蓬、挑檐、线角等部位要做好滴水线。
2.4熟悉当地的施工操作规程，认真对待外墙窗框四周的防渗处理
要加强班前技术交底，严格执行江苏省工程建设标准《铝合金门窗工程技术规程》（DGJ32/J07-2005），对墙体、门窗洞口的质量要求、施工前准备以及安装的主要作法和要求都应熟悉并执行到位。铝合金、塑钢窗框四周要采用弹性材料进行分层密实封填，外墙抹灰时窗洞外侧靠框边处必须预留深５ｍｍ，宽５—８ｍｍ的凹槽，以保证密封胶的粘结性和密封性。填嵌密封材料的凹槽基层必须干燥且内无杂物，密封胶应均匀地填满凹槽，表面不得有缝隙、气孔等。
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