业内认为，年初国内房企密集融资主要受业绩影响，受益于市场的强势复苏。而这轮融资，15家房企中有11家明确提到偿还债务，3家提到土地收购。
龙湖地产表示，其所得款项净额大部分将用于再融资，余下部分作为一般公司用途。“集团抓住债券市场窗口期，以合理的融资成本进一步优化债务结构及延长账期，强化财务实力。”
龙湖公告称，截至2012年12月31日，龙湖拥有包括中国建设银行、中国农业银行及中国工商银行在内的一组中国主要银行的信贷融资总额495亿元，其中约人民币350亿元未提取。“截至2012年年中，龙湖净负债率为49%，手头现金175亿元，财务非常稳健。”
房企密集发债
1月23日，龙湖地产发布公告称，集团于1月22日成功发行 2023年到期的6.75%优先票据，所得款项净额约为4.959亿美元，公司预期所得款项净额的大部分将用于再融资。
据悉，花旗、汇丰、摩根士丹利及渣打银行[ ]是此次发行优先票据的联席账簿管理人及联席牵头经办人。
这是龙湖地产继2011年成功发行5年期票息为9.5%的7.5亿美元优先票据、2012年发行7年期票息为6.875%的4亿美元优先票据后第三笔海外优先票据。
而龙湖地产境外融资仅是近期房企融资的冰山一角。
据链家地产统计，仅1月至今，就有15家内房企先后发行债券，合计拟融资52.5亿美元，约为人民币325.5亿元。
1月3日，碧桂园发行7.5亿美元于2023年到期的7.5%的优先票据；1月5日，佳兆业发行5亿美元于2020年到期的10.25%的优先票据；世茂地产于1月8日发行8亿美元于2020年到期的6.625%的优先票据；1月11日，雅居乐发行7亿美元8.25%的次级永久资本证券；1月15日，花样年控股发行2.5亿美元于2020年到期的10.75%的优先票据；1月15日，金轮天地以1.68港元发售4.5亿新股；1月16日，富力地产发行4亿美元于2020年到期的8.75%的优先票据；
此外，越秀地产、合生创展、恒大地产、合景泰富、宝龙地产、中骏置业、新城控股、融创中国、建业地产、中国奥园、龙湖地产等先后发行优先票据及永久资本债券。
值得一提的是，此轮房企境外融资成本基本都控制在10%以下，而龙湖地产、世茂地产、越秀地产利率均低于7%。
“从融资成本来看，中海地产、方兴地产2012年所发行债券的票面利率均维持在5%左右，而金地、首创、龙湖等企业所发行的债券票面利率也控制在8%以下。”中国指数研究院[ ]研究数据表面，较低的借贷成本将有效降低企业偿债压力、盈利空间也会相应提升。
评级事关能否成功发债
业界认为，在内地房企海外发债过程中，第三方机构的债券评级对债券能否成功发行发挥巨大作用。
自房地产调控政策实施以来，标普、穆迪等国际评级机构一直看空中国房地产市场，对我国房地产企业的海外债券多给予“非投”评级。
有数据显示，在穆迪中国受评发行人中的31 家中国房地产企业，仅中海、华润、方兴三家具有国资背景的企业给予了“投资”评级；而标普对30 家国内房地产上市公司做出评级中，亦仅对以上3 家给予“投资”评级。
中国海外发展有限公司去年2 月份发行的7.5 亿美元优先票据票面利率仅为4.875%，去年11 月份企业发行的10年期7 亿美元债券的票息仅为3.95%；而评级较低的合景泰富于去年3 月份发行的5 年期4 亿美元优先票据的年利率则达到13.25%；2012 年10 月，融创中国发行的5 年期4 亿美元票据的票面利率亦高达12.5%。
良好的资产负债结构，较低的财务成本、充足的现金流均为企业健康稳健发展提供了有力保障，企业偿债能力较强、经营水平均良好，未来展望稳定则容易获得良好评级。
“内房企年初密集融资主要还是受业绩因素影响。从数据来看，受益于市场的强劲复苏，内房企在2012年销售额基本都实现了同比增长，除个别房企外，几乎都超过了销售目标。” 链家地产市场研究部张旭表示，在这个业绩背景下推出融资计划，容易得到投资者认可。
另外，从发行债券的15家内房企融资目的来看，有11家明确提到偿还债务，只有3家提到了土地收购。
低息银团贷款受热捧
实力房企凭借良好评级获得了海外融资机会。反过来看，海外银团相较而言偏低的融资成本也吸引了众多房企的注目。
这波融资潮始于2012 年。自2012年开始，海外资本市场逐步向好，国内优秀房企开始频频取道香港银团，获得大额低息贷款。
“存款准备金率连续12 次上调后，于2011 年12 月5 日出现拐点，央行三年内首次下调0.5 个百分点，并于2012 年2 月24 日再次下调0.5 个百分点。”中指院研究认为，适度微调的货币政策给房地产行业带来一定利好，但存款准备金率仍处于历史高位，只有信用记录良好、综合实力较强、经营稳健的企业，才能通过银行的严格审核。
而在国家坚持房地产调控的背景下，银行给予房企的单笔贷款或授信额度明显缩减。这也成为众多房企看中海外融资的一个重要原因。“去年北辰实业从华夏银行获得的 100 亿元银行授信已是年内额度最高的一笔”。
在国内银行贷款仍不明朗的情况下，海外资本市场对中国领军房企则预期谨慎乐观。
优秀房企凭借行业优势，在政策宽松的海外渠道获得资金注入，其中银团贷款以风险低、额度高、利息合理等特点，持续受到房地产企业追捧；而银行方面为规避单一授信的集中风险，同样倾向于“抱团”放贷。
龙湖于2012 年4 月获得相当于20 亿元人民币的银团贷款，成为2012 年大陆房企在海外成功筹集的首笔银团贷款，年利率仅为香港同业拆息加400个基点。中海地产与香港12 家着名银行签订高达76 亿港元的贷款协议，公司负债结构合理、发展稳健、获利能力强是其成功筹资的核心竞争力；SOHO 中国、远洋地产等国内龙头房企也陆续在香港等地获得银团支持。
境外融资热今年仍将延续
去年密集的境外融资潮今年趋势表现更加明显。从近期房企融资来看，15家房企全部选择了境外融资。其实，自去年开始，境外融资就已成为实力房企的第一选择，而在房地产调控不放松的前提下，境外融资热度只会递增。
“1月15日，金轮天地香港IPO发售成功，募集资金6.95亿港元。”张旭表示，这是近期继旭辉集团和新城发展控股之后内地第三家赴港上市房企。
而对此，业界认为，2012 年三四季度，香港资本市场逐渐向好，内地房企赴港IPO上市热情被重新点燃。
旭辉集团与新城发展控股成功实现在港上市也意味着房地产企业赴港上市通道重新开启。
两家企业通过香港成功上市，分别完成募集资金15.3 亿港元和2.65 亿美元。
“虽然二者属于中等规模房企，但都在调控期采取稳健发展的策略，凭借各自发展优势，获得了境外资本的关注与认可。”
而此前，恒大地产和融创中国均完成配股，募集资金合计约为63.5亿港元。万科近期由B股转H股也进入实际操作。据悉，绿地集团酒店和海外业务也预计在上半年赴港借壳上市。
事实上，近两年来，随着房地产调控的持续，房地产企业传统的融资渠道受阻，创新融资方式成为企业亟待解决的问题，而打造海外融资平台成为众多龙头房企的重要选择。
保利地产在1993 年便收购了香港上市公司新海康航业，2012 年，“招保万金”中其他三家企业万科、招商地产、金地集团也相继收购在港上市公司，四大标杆房企最终悉数登陆香港资本市场。
2012年，中海地产于2 月份和11 月份分两次共发行了17.5 亿美元的中长期企业债券，为企业四季度征战土地市场提供了充裕的资金支持。此外，方兴地产、龙湖地产、雅居乐、合景泰富、SOHO 中国、富力等多家房地产开发企业也通过发行海外债券筹集了大笔发展资金，为企业在市场调整时期把握主动提供了资金保障。
数据统计显示，美国第三轮量化宽松货币政策（QE3）推出之后，内地房地产公司海外融资明显加速，2012年共有20 家内地房企发行了25 笔海外债券，融资总额高达600 亿元，同比增长了10.23%。
这一势头延续到了2013 年。
“2013年银监工作会议表态，对房地产贷款风险，要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。2013年房地产企业在内地的融资环境依然不容乐观。”张旭表示，在这种情况下，在香港上市的融资优势更加凸显，预计2013年房企香港上市数量还将上涨。
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